主として建物の賃貸人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃借人に交付する金銭をいう。(民法316条、同法619条2項)。

このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格及び内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物を明け渡した後に未払い賃料があればこれを控除したうえで返還される特徴がある。
賃借人は契約継続中に敷金によって不払賃料に充当させることはできない。
敷金返還請求権は建物等を受け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係に無い。
また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物の所有権が移転したときは、新所有者に引き継がれる。